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大心帶你看👀 《北高雄綠肺「中都重劃區」》
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 大心地圖房地網
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時間
 7/7/2022

《 北高雄綠肺「中都重劃區」》

高雄市第42、68、69期市地重劃,

現在普遍統稱為「中都重劃區」,是近五年來高雄不論是在土地標售抑或建商開發的熱門區域,也是現在高雄市區少有廣闊的可開發區域,每每到抵費地標售的時期,總能看到新聞速遞著「OO建商購入了中都重劃區的土地」。

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但是即便如此,自從重劃完成後至今,已有欲十載的時間,區段內仍然一間便利商店都沒有進駐。而究竟這塊沒有生活機能可言的地方有著什麼樣的魅力,能讓眾多建商們趨之若鶩的搶標這塊「三民區最後一塊拼圖」呢? . 這一篇的#大心帶你看👀讓我們簡單瞭解一下「中都重劃區」的發展歷程吧!

 

#從舊工廠到生態公園

台灣早期遍布著各種的加工業,靠著低廉的人力成本與大時代分工背景下「客廳即工廠」的概念深植人心,而各地也出現了不同種類的加工產業,而在如今的「中都濕地公園」一帶,曾經就是「合板產業」的聚集地,大量的原木從高雄港進入愛河的出海口逆流而上,在今天的濕地公園與河道做集中管理,再進入工廠加工成合成木板之後進行出口外銷。 大量的原木漂浮在愛河的中游一帶,加上那時高雄的民生管線尚未接管,是民的民生用水直接排放至愛河中,造成水質每況愈下,儲存用的原木也造成了排水的不良影響。曾經,中都是市區中環境最糟糕的一區。

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到了80年代,在環保意識的抬頭下,市府開始著手禁止原木以河道運輸的方式,這重重打擊了位於中都的「合板產業」,造成區域內的工廠逐漸凋零出走,到了2000年前後,這裡已不見當初的產業蓬勃發展的盛況。

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2008年,為了解決區域內長期的水患與治安問題,大量收購了今天中都地區的土地,並且將原是貯木廠沼澤區,打造成生態又有滯洪效果的生態公園。經過四年的打造,於2011年開幕,而周邊的舊工廠則在2012年重劃完成,成為如今的「中都重劃區」。

 

#中都重劃區好在哪裡?

中都重劃區位於三民區的最西側,位於中華路以西、中華橫路以南、西側與北側以愛河為界,占地面積約60公頃,與美術館特區以願景橋連通,與內惟地區則以九如陸橋相連。

交通方面雖沒有捷運與輕軌的經過,但是有著高雄縱向幹道中華路與橫向幹道九如路的加持,又因為位於市中心的精華區段,前往高雄的任何地方都非常方便。

景觀方面,除了位於愛河一側,面愛河的基地享有著河景的永久景觀,區域內的生態公園更是一大亮點所在。除了生態公園之外,重劃區內更規劃了4-5處的公園綠地,降低整體建築密度跟增加重劃區的人均綠地。重劃區內也規範著各區域的建築線退縮,讓你不會一開窗就與鄰居對視。

飲食購物方面,中都重劃區內大部分皆為住宅區,僅有鄰近九如/中華路口的四塊街廓規劃為商業區,這也讓區段內的推案建商在建案的規劃上都幾乎選擇了純住宅。

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再加上在這一兩年才開始成為推案熱區,大部分建案仍在興建階段,這也造成了中都重劃區在重劃完成至今的10年內常被戲稱為「連一間便利商店都沒有」的重劃區。但這並不影響它的價值,鄰近的美術館特區與相去不遠的後驛商圈都有完備的生活機能,未來可以預見不少「住在中都,去美術館、後驛吃飯」新生活型態出現。

 

#含著金湯匙出生的重劃區

自從重劃區重劃完成之後,由於地段上非常績優,一直以來就常受到市場上的青睞,根據內政部不動產實價的資訊,從最早2012年的交易紀錄「單價約19.1萬/坪」,到今年地政局的抵費地標售,新都段土地已達「單價約90萬/坪」。每每只要標售新都段土地,都是當期的熱門標的,造成搶標也變成了一種家常便飯。

而中都重劃區至今已重劃10年了,也辦過數十場土地標售,如今區段內已匯聚了興富發、協勝發、京城、永信、福懋、堅山、慶旺等10幾家建商都有土地,且部分已動土預備推案。 . 根據「大心達人資料庫」統計,目前重劃區內已完工且完銷的建案約6案。而目前已申請建照、動工的大樓建案則約有10案左右,未來若全部推出將供給約1048戶集合住宅。但時逢缺工缺料的現在,營建成本變得難以估算。區段內現在動工中的8場建案,目前皆採「成屋銷售」的方式,這也造成目前中都重劃區內變成雖然大興土木卻「0場銷售」的情形。

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根據「大心達人資料庫」統計,

區段內新成屋完銷大樓交易日在2022年實價共有39筆,實價登錄資訊中均價每建坪約32.8萬。

區段內預售屋大樓(已完銷/封盤)交易日在2022年實價共有12筆,實價登錄資訊中均價每建坪約37.4萬。

顯見這個重劃區的成長性,且仍未到達高點,未來在建案逐漸完工之後,或許我們能再見到不少刷新區段單價紀錄的案子出現。

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但這裡也並非只有住宅產品,在2022年的現在,隨著中央與市府的政策開始「社宅的規劃元年」,在市區推出了超過10場的社會住宅,而中都重劃區就有兩場社宅進場。一棟是由都發局主持的青年社宅,共有114戶,提供了8坪-15坪的一房、兩房可供選擇;而第二場則是住都中心規劃的「美都安居」,共有325戶,提供套房、一房與兩房的選擇,讓收入不高,但仍有住房需求的市民們也能入住中都重劃區,享受沐浴綠林的生活。

 

#未來願景

過去中都重劃區的土地交易都是由地政局主持的抵費地標售而來,然而經過了10年近40場的標售,目前市府手中的土地已寥寥可數,根據市府地政局土開處的資料顯示,目前市府的待售土地僅剩5筆地號,且面積都不大,這也表示「重劃區土地分配完成」,未來待時機成熟,目前仍是空地的基地都將開發成住宅產品。

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且因為地價的飛漲,目前區段內僅有一場建案規劃為透天產品,其餘皆是集合住宅,且面濕地公園的建地普遍都送審超過20F的超高層建築,或許我們正經歷著10年前美術館特區成為人文特區的起點。 同時九如路南側的唐榮鐵工廠過去也曾經做「整體規劃」,欲引進如同駁二含有歷史元素的商場,若真的實現了,這裡將成為北高雄的新亮點,揮別過去曾經「高雄最落後」的形象,重生為擁有生態公園、歷史、文化、購物的新氣象。🌟


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