[區域分析] 《三民區-中都重劃區》

中都，相信有關注房地產的朋友都不陌生，位於高雄都市核心、有重大建設濕地的加持、鄰近車站又有大面積可開發土地，雖然所有人都認為中都會是下一個美術館特區，但如今的中都卻連一家便利商店都沒有進駐，所以本文要來聊聊關於中都重劃區的一點小小解析。
 

三民區的發展飽和？
三民，一直以來就是高雄的都心，在高鐵通車以前，這裡擁有全台疏運第二大的車站-高雄車站，在車站的前後各自形成兩個商圈「站前商圈」與「後驛商圈」，是高雄早期兩個最重要的商業中心。

但在鐵路地下化、高鐵通車及捷運開通之後，站前與後驛漸趨沒落，昔日重要的蛋黃區也逐漸凋零。

礙於三民屬於發展較早的社區，雖然擁有交通樞紐周邊的超高容積，但周邊發展仍以透天為主、地號也較為零碎，不管是「都更」或是「危老改建」，都不免造成審議的曠世費時，推案不易，以至於較指標性的大樓產品在站前站後的三民區可以說是屈指可數。

中都的心路歷程

而中都，由於鄰近愛河與柴山，在日治時期被選中成為磚窯的製作所在，運用愛河周邊的黏土與柴山的木柴，在過去的一段時間裡，這裡成為南台灣最重要的磚窯廠，幾乎所有建築都選用了中都產的磚塊。也因為燒磚的緣故，中都被挖的到處都是水塘，間接的在戰後國民政府接管台灣後，合板業選擇中都繼續發展的契機。

在戰後，合板業看中中都已被磚窯廠挖的到處是水塘後，將水窪加以改建成貯木池，木頭會經由高雄港逆河而上到中游的中都進行儲存，後再加工銷往全世界，而現在的中都濕地公園現址即是當時最大的合板業－林商號貯木池所在地。

而如今林商號的倉庫也還依然矗立於鼓山的愛河畔。

1970年代高雄合板業到達鼎盛，但礙於愛河的下游已發展成商業區，另外因貯木逐漸破壞了河岸環境使愛河惡臭不堪，合板業最終外移東南亞。

在中都的合板工業徹底沒落之後，市府將中都的貯木池整治改建為現今的濕地公園，整個工業區也重新重劃成為住宅區。也就是現在的中都。

下一個美術館特區？

美術館、農16的土地已大部分分配完畢了，目前可以看見的空地大部分都已是建商的囊中物，有些甚至早就請好建照等著開發，例如說京城在美術館的61層大樓案。

因此有許多人更看好中都的發展性，畢竟只隔著愛河地價房價兩樣情，但其實與美術館相同，雖然可開發面積現在來看確實比美術館還多，大樓產品也並不密集，但在近五年地政局的標售中，中都大部分的土地皆已「名花有主」，只是等待業主開發而已。

在這個時候，是否出現投資利因就很重要，例如說，唐榮磚窯廠曾有新聞指出可能與日本三井合作，將窯廠結合文創開發大型商場，雖然只是風聲，但後續若有動作將有可能催化建商提前推案。與之附近的高雄客運與秀泰的合作案、中華地下道的拆除、九如陸橋拆除與新願景橋的興建、輕軌的未來動向都是建商推案的不確定因素，雖然大家都認為中都很重要，但是都在等待一個值得開發的契機，最近一批的興富發、榮欣、泰郡、上銘與京城雖然都已搶先動工了，但中都的升值空間遠不止如此，無論如何，都還非常令人期待。

中都在走過工業區的命運之後，成為三民區的推案熱區，雖然目前商業機能不夠成熟，食、衣、育、樂都還無法到自足的地步，但可以肯定的是在看過美術館、農16一路發展過來的歷程，中都其實並不可惜，也正在逐漸提升他的地位與性價比。

或許在中都發展到達一定程度之後，與中都隔著中華路相望的「十全工業區」也有可能因此解編，重劃為住宅區。

重劃並不是重新分配土地就結束了，而是整頓環境、豐富天際線及更新住宅空間的機會，並且可以互相影響讓其接連發生的，說到這，您是不是會覺得重劃區真的很不可思議呢？

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